Begin september heeft ABN AMRO het rapport ‘De belofte van optoppen’ gepubliceerd. Optoppen, het realiseren van woningen bovenop bestaande gebouwen, lijkt een slimme, snelle en duurzame bouwoplossing, maar uit onderzoek van ABN AMRO en Alba Concepts blijkt echter dat de realisatie in de praktijk zwaar achterblijft. In gesprek met Leontien de Waal, Sector Banker Bouw.
Allereerst wat is precies jouw functie bij ABN AMRO?
“Als Sector Banker Bouw werk ik op de afdeling Sectorexpertise. Bij Sectorexpertise doen we verschillende dingen. Een ervan is het volgen van trends en de ontwikkelingen in de sector. Op basis daarvan brengen we regelmatig publicaties naar buiten, zoals onlangs ‘De belofte van optoppen’. Daarnaast zijn we ook intern een belangrijke sparring partner voor onze collega’s bij het duiden van de uitdagingen en kansen in de verschillende sectoren en onderliggende sub-sectoren.”
Wat zijn de voordelen van optoppen?
“Met optoppen kun je veel extra woningen realiseren in Nederland. Dat is natuurlijk heel hard nodig, want veel mensen zijn op zoek naar een woning. Optoppen is interessant, omdat er in Nederland veel geschikte gebouwen zijn waarop nog een of twee verdiepingen te realiseren zijn. Daarbij zijn optop-woningen tegenwoordig ook prefab en modulair te plaatsen. Het wordt dan eigenlijk meer monteren dan bouwen. Je hoeft omwonenden en bewoners van het op te toppen gebouw niet maandenlang te belasten. En tenslotte verleng met optoppen ook de levensduur van het bestaande gebouw waarop je bouwt.
Vooral in stedelijke gebieden biedt optoppen snelle, duurzame en grond besparende woningbouw. Het zorgt bovendien ook voor een verhoogde leefbaarheid, middelen om bestaande gebouwen te verduurzamen, en een opwaardering van aanwezige voorzieningen en publieke ruimte.
Volgens eerdere berekeningen van Stec Groep zou je in heel Nederland zo’n 100.000 woningen kunnen realiseren door middel van optoppen. En ongeveer twee derde daarvan zou bij woningcorporaties kunnen plaatsvinden; zo’n 67.000 woningen tot 2030.”
Waarom juist bij woningcorporaties?
“Woningcorporaties kunnen zelf besluiten om op te toppen. Dat is anders wanneer je een appartementencomplex hebt waar bijvoorbeeld een deel van een woningcorporatie is en een deel van particuliere eigenaren. Binnen de Vereniging van Eigenaren moeten de verschillende partijen er dan uit zien te komen. Op papier is er dus bij woningcorporaties de snelste winst te behalen op het gebied van optoppen.”
Maar die snelle winst is er nog niet…
“Samen met Alba Concepts heeft ABN AMRO hebben we onderzoek gedaan naar het optoppen bij woningcorporaties. Daaruit blijkt dat de corporaties slechts 4.805 optop-woningen verwachten te realiseren. Dat is slechts 7,2 procent van de potentie. Dat is, zeker gezien de woningnood, veel te laag.”
Wat zijn de redenen dat het nog zo’n laag percentage is?
“Ondanks de technische en ruimtelijke voordelen blijkt optoppen in de praktijk moeilijk van de grond te komen. Een belangrijk knelpunt ligt in beleid en regelgeving. Veel gemeenten hanteren nog altijd strikte parkeernormen, die lastig zijn in te passen bij bestaande bebouwing. Tegelijkertijd zijn vergunningstrajecten vaak traag, mede door een gebrek aan gemeentelijke capaciteit en ervaring met deze specifieke ontwikkelvorm.
Daarnaast ontbreekt het aan voldoende schaal en standaardisatie. Conceptuele optop-oplossingen kunnen weliswaar de kosten drukken en bouwtijd verkorten, maar het ontbreekt vaak aan voldoende volume om die voordelen te realiseren. Corporaties aarzelen om meerdere projecten tegelijkertijd op te starten, mede door onbekendheid met de juridische, technische en sociale implicaties.
Optoppen is niet 100 procent nieuwbouw en het is ook geen renovatie. Het zit er tussenin; je brengt nieuw en oud bij elkaar. En dat maakt het ingewikkeld. Wil je zo’n project doen, moet je niet alleen de inhoud snappen, maar ook bruggen bouwen tussen het belang van de opdrachtgever, de gemeente, de bewoners en omwonenden. Gelukkig zijn er steeds meer ontwikkelaars en bouwers die zo’n regisseursrol pakken. Ook vanuit gemeenten komen er steeds meer vaste aanspreekpunten en begeleiding op het gebied van optoppen.”
Wat zijn jullie aanbevelingen vanuit de bank op dit gebied?
“In ons rapport formuleren we een aantal concrete aanbevelingen. Ten eerste moet de vergunningverlening bij optop-projecten versneld worden. Ten tweede moeten er eenduidige goedkeuringsaanpakken voor gangbare optop-modellen komen. Ten derde moet de schaal van optoppen gestimuleerd worden, met financiële prikkels zoals subsidies bij clusterontwikkeling of lagere leges. En er moet tenslotte meer innovatieve financiering opgezet worden, denk aan coexploitatie of koppelingen aan zorg- en leefbaarheidsbudgetten.”
Wat is de rol van ABN AMRO in de problematiek?
“Naast het onderzoek dat we doen en het advies wat we onze klanten op basis daarvan geven, financieren we veel ontwikkelaars en bouwers die actief zijn in de woningmarkt, dus ook op het gebied van optoppen. Optoppen is een omvangrijk project dat het gemeenschappelijke eigendom binnen een wooncomplex verandert. Dit vraagt ook om een gezamenlijke stap van de gehele VvE voor een aanpassing van de verzekeringspolis. ABN AMRO biedt een VVE-pakket op maat aan dat je kunt uitbreiden met specifieke dekkingen, zoals een extra verzekering voor het opruimen van het gebouw.
Als we de krachten bundelen moet je toch binnen een paar jaar van 7 naar 25 procent kunnen gaan. Ik ben een beetje voorzichtig, maar er kan zoveel geleerd worden en er zijn nog echt een flink aantal knoppen waaraan je kunt draaien om zaken sneller haalbaar te maken.”
Voor meer informatie over ABN AMRO en het rapport zie www.abnamro.nl.