Ondernemers hebben recht op huurkorting

Bedrijfsruimte hurende ondernemers hebben recht op huurkorting. Op 24 december 2021 is dit eindelijk vastgesteld door de Hoge Raad, doordat het college een bevestigend antwoord heeft gegeven op de vraag of huurders van winkelruimte en horeca recht hebben op een huurprijsvermindering in verband met de coronamaatregelen. Met deze uitspraak is voor ondernemers na maandenlange onzekerheid eindelijk duidelijkheid gekomen en is hen een helder kader geboden.

Horecabazen en winkeliers die hun panden moesten sluiten tijdens de lockdown dienen tegemoet gekomen te worden en de ‘pijn’ moet gelijk worden verdeeld over huurder en verhuurder.

Huurovereenkomst aanpassen
De Hoge Raad heeft aangegeven dat de omstandigheid dat een huurder van bepaalde bedrijfsruimte deze ruimte als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, met een omzetdaling tot gevolg omdat die omzet afhankelijk is van de komst van publiek, is aan te merken als ‘onvoorziene omstandigheid’. Hieronder wordt ook begrepen de situaties waarbij door de overheidsmaatregelen vanwege corona er geen of veel minder publiek in de gehuurde ruimtes kon c.q. kan komen. Door dit juridische label op een dergelijke omstandigheid te plakken, kan een rechter een huurovereenkomst (tijdelijk) aanpassen. Bijvoorbeeld door de huurprijs die de ondernemer moet betalen te verlagen voor de periode dat sprake is van omzetverlies.
Deze mogelijkheid geldt in beginsel wel slechts voor huurovereenkomsten afgesloten vóór 15 maart 2020. De ondernemer, maar ook de verhuurder, hadden destijds immers natuurlijk geen rekening gehouden met de mogelijkheid van een coronapandemie en de daardoor geïncasseerde omzetverliezen.

Vastelastenmethode
De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak ook een rekenformule voor het bepalen van de huurkorting gegeven, gelet op het grote aantal gevallen in de maatschappij waarbij deze onvoorziene omstandigheid zich voordoet, en deze de vastelastenmethode genoemd. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Het omzetverlies van de ondernemer wordt als uitgangspunt genomen, waarbij wel rekening wordt gehouden met eventueel ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL).
Aangezien de vastelastenmethode nogal nauw luistert, doen ondernemers die in aanmerking komen voor de korting er goed aan het bedrag te laten berekenen door een deskundige. De verwachting is dat met het hanteren van deze methode er een stuk minder rechtszaken zullen plaatsvinden tussen huurders en verhuurders over de huurkorting.

Koen Wanders is vastgoedadvocaat en werkzaam bij het Amsterdamse kantoor Fruytier Lawyers in Business. Een advocatenkantoor dat ondernemers helpt succesvol te zijn.