Skymark: ‘Jouw leiding of ónze leiding? Wij weten het!’
“Ons werk wordt heel vaak onderschat: mensen beseffen niet wat erbij komt kijken aan bijvoorbeeld regelgeving.” Aan het woord zijn René Blauw en Peter Verhallen van Skymark VvE Beheer. Vanuit het beheren van onroerend goed – met Skymark Property Management – rolden de heren in 2015 in het VvE Beheer. “Echt mensenwerk, erg leuk om te doen. Het is een aparte tak van sport en niet te vergelijken met vastgoed. Het gaat voornamelijk om particulieren die appartementeigenaar zijn, maar in die gebouwen zijn ook wel winkels en kantoren gevestigd. Dan kom je toch weer met commercieel vastgoed in aanraking en daarbij komt onze ervaring goed van pas.”
Het grote verschil tussen het beheer van vastgoed en het beheren van Verenigingen van Eigenaren, illustreren de heren met behulp van een voorbeeld. “Als we op een vrijdagmiddag om half vijf een storing krijgen over een lift van een kantoor, is het prima als de monteur op maandagochtend een reparatie uitvoert: er hoeft weekends niemand gebruik te maken van die lift. Bij woningen is dat natuurlijk anders: die lift moet het liefst meteen gerepareerd worden. Er moeten bijvoorbeeld mensen met boodschappen naar boven, naar hun appartement toe. Bovendien komen er vaak emoties kijken bij dit soort storingen: mensen ondervinden er last van en maken dat kenbaar. Dat weten wij en daarom reageren we ontzettend snel én is ons team altijd bereikbaar.”
Lekkage? Meteen oplossen!
Op de vraag of dat lastig is, altijd meteen moeten acteren op meldingen, schudden Blauw en Verhallen beiden met een grote glimlach van ‘nee’. “Mensen zijn namelijk ook ontzettend blij dat je een storing of lekkage onmiddellijk verhelpt. Zij willen gewoon hun normale gang kunnen gaan. Als jij daar zo snel mogelijk voor zorgt, zijn mensen daar dankbaar voor.” Het tijdstip van de meldingen is tijdens de coronacrisis verschoven: die worden nu voornamelijk overdag gedaan. “Voorheen kwamen mensen ’s avonds thuis van hun werk en merkten dan op dat er iets aan de hand was. Vervolgens belden ze ons. Nu mensen vanwege de lockdown veel meer thuis zijn, krijgen we die meldingen overdag. Bovendien neemt het dagelijks gebruik van de woning toe: mensen die thuis zijn doen bijvoorbeeld vaker even een raam open en dicht. Als zo’n raam dan blijkt te klemmen, is dat heel vervelend. De beleving van zo’n klacht is dan ook anders: de bewoner loopt steeds tegen hetzelfde probleem aan en laat dat ook merken aan de telefoon of in een mail.”
Beheren én besturen
VvE’s worden vaak bestuurd door een vrijwillig bestuur: leden van de VvE die zich geroepen voelen deze taak te vervullen. “De leden van de VvE verlenen tijdens de algemene vergadering goedkeuring aan het bestuur om bepaalde zaken uit te voeren, het bestuur voert dat vervolgens naar beste kunnen uit. Zolang dat goed gaat, is het prima. Maar als het fout gaat, wordt het bestuur daarop aangewezen.” Bovendien: als het om een groot pand met vele voordeuren gaat is het echt een dagtaak. En dat is best lastig voor bestuursleden die zelf ook gewoon naar hun werk moeten.
“In het verleden was het besturen van een VvE vaak bijzaak. Maar tegenwoordig is het verplicht een actieve VvE te hebben, dat is nu bij wet geregeld. De VvE is veel meer gebonden aan regels. Die regels maken het voor mensen al lastiger, maar ook zijn de verantwoordelijkheden van bestuursleden veranderd. Iedereen deed zijn bestuurstaken natuurlijk altijd al naar eer en geweten, maar nu steekt de wet in op verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid. Mensen willen liever niet hoofdelijk of bestuurlijk aansprakelijk zijn, merken wij.”Reden voor Blauw en Verhallen om met Skymark VvE Beheer niet alleen financiële, administratieve en technische diensten aan te bieden, maar ook bestuurswerkzaamheden. “Wij kunnen de leden het bestuur uit handen nemen, als men liever zelf die verantwoordelijkheid niet neemt. Voor ons is het dagelijks werk: wij komen heel veel zaken zo vaak tegen dat we meteen weten hoe te acteren. Wij kennen de regelgeving en juridische aspecten van het bestuurswerk zeer goed.”
Splitsingsakte
Wat VvE-beheer complex maar ook interessant maakt, is de splitsing van eigendom. Dat is bij wet geregeld in de splitsingsakte, verschillende modelreglementen maken vervolgens tot in de puntjes duidelijk wat gemeenschappelijk recht is binnen een gebouw, en wat het recht is van de appartementeigenaar zelf. “Dit is echt een groot verschil met bijvoorbeeld het huren of kopen van een woning. Bij het aanschaffen van een appartement koop je een recht dat is opgesplitst in individuele rechten en gemeenschappelijke rechten. De VvE ziet toe op het geheel van maatschappelijke elementen: de VvE moet die onderhouden, administreren en de kwaliteit ervan behouden. Daar nemen de leden van de VvE met z’n allen beslissingen over. De splitsingsakte geeft heel duidelijk aan voor welke elementen de vereniging aansprakelijk en verantwoordelijk is”, leggen de heren geduldig uit. Ze hebben het verhaal veel vaker gedaan: veel kersverse appartementeigenaren zijn zich namelijk niet volledig bewust van de rechten en plichten die komen kijken bij hun aankoop.
Juridisch advies
Reden genoeg voor Skymark VvE Beheer om ook de juridische kant van de zaak – desgewenst – op te nemen in het pakket. “Wij zorgen voor gedegen juridisch advies binnen de grenzen van de VvE en van de splitsingsakte. Dat zie je bijna niet in de markt. Maar wij vinden juist die juridische taak heel belangrijk. Waarom? Omdat het heel vaak niet duidelijk is waar de grenzen van privé en gemeenschappelijk liggen, dat kan heel complex zijn en wordt daarom vaak heel ver uitgesplitst. Het komt bijvoorbeeld voor dat leidingen die horizontaal door een appartement lopen vallen onder het individuele eigendom van de appartementeigenaar, maar de verticale leidingen deel uitmaken van het gemeenschappelijk geheel. Hoe weet je dat op het moment dat je een lekkage hebt? Bel je zelf de loodgieter en komt het voor je eigen rekening? Of is de rekening voor de VvE als geheel omdat het lek in een gemeenschappelijke leiding zit? Wij merken dat het écht hard nodig is dat wij bij dit soort zaken bestuur en leden kunnen ondersteunen. Zodat de rekening van zo’n lekkage terechtkomt waar die hoort.”
De hoogte in
Natuurlijk doen Blauw en Verhallen dit niet allemaal zelf. Ze hebben een goed team dat 24/7 bereikbaar is en meldingen snel en adequaat afhandelt. Voor het uitvoeren van de afspraken en opdrachten die tijdens de ledenvergaderingen worden afgesproken, worden betrouwbare partijen ingehuurd. “Wij kunnen daardoor echt de hele range aanbieden: administratief en financieel beheer waaronder ook alle verplichtingen vallen zoals het bijhouden van de bijdragen, maar ook de budgetten, begrotingen en onderhoudsplannen. Daarnaast het technische beheer, waardoor we een beroep kunnen doen op een scala aan technische bedrijven: van loodgieters en elektriciens tot bouwkundig adviseurs.”
Een groot netwerk, snel schakelen, je steeds bewust zijn van alle geldende regelgeving: het is zo gemakkelijk nog niet, VvE’s beheren. “En: we gaan omhoog. Je ziet overal stedelijke verdichting. Dus waar binnenstedelijk gebouwd wordt, moet je de hoogte in. Dit betekent dat je steeds vaker combinaties van bouw ziet: een winkelplint op de begane grond, vervolgens verdiepingen met kantoren en daarboven woningen. Al die verschillende eigenaren zitten met z’n allen in één VvE. En een aantal van hen verhuurt ook nog eens zijn deel. Daarmee wordt het beheer steeds complexer: je hebt te maken met allerlei verschillende belangen door elkaar.”
Alleen al de verschillende fiscale aspecten zou een leek doen duizelen, maar René Blauw en Peter Verhallen worden er niet anders van. “Wij kunnen daarin goed adviseren. Wij hebben al twintig jaar ervaring met commercieel vastgoed, dat deel kennen we heel goed. Het VvE-beheer doen we nu ook alweer een aantal jaren. Die combinatie aan kennis en ervaring maakt dat wij heel gedegen kunnen uitleggen hoe het precies zit. Mensen denken vaak dat hun situatie uniek is, maar meestal hebben wij het al honderden keren vaker meegemaakt. Wij schieten dus niet in de stress, maar uiteraard is wel elke situatie uniek en leveren wij maatwerk. Het helpt gewoon als je alle eerdere ervaringen tegen een nieuwe situatie kunt afwegen.”
De standvastigheid van deze beheerders maakt hen tot een rots in de branding, die ook in een tijd waarin de emoties soms hoog oplopen, kalm en beheerst de zaken afhandelt. “Het is heel fijn om dit te mogen doen. Je hebt met zoveel papieren kwesties te maken, maar uiteindelijk draait het om mensen. Allerlei generaties met verschillende achtergronden en een heel diverse beleving, die elke keer een andere benadering vragen. Wij willen echt iets kunnen bewerkstelligen voor deze mensen, ervoor zorgen dat ze hun wooncomfort behouden en zich daar geen zorgen over hoeven te maken. Het moet gewoon in orde zijn. Laat ons op de achtergrond al die complexe zaken maar in orde maken, dat doen we graag.”
